Você encontra o imóvel perfeito para o seu cliente comprador. A localização é exata, o preço está correto e a documentação parece em ordem. Há apenas um detalhe: o imóvel está alugado. O comprador vira para você e pergunta: “E agora? Eu vou comprar, mas quero o imóvel para mim. O inquilino é obrigado a sair?”
Como assessoria jurídica de imobiliárias e corretores, esclarecemos essa dúvida diariamente. E a resposta, como quase tudo no Direito, é: depende. Vamos entender isso.
1. O comprador pode retomar o imóvel?
Em teoria, sim. O artigo 8º da Lei do Inquilinato (8.245/91) estabelece que, se o imóvel for vendido durante a locação, o adquirente (e não o vendedor!) poderá encerrar o contrato.
Isso porque o comprador não é parte original da locação. Como o contrato foi assinado entre o inquilino e o antigo proprietário, não tem o novo dono, em regra, obrigação de mantê-la.
2. Se o comprador quiser o imóvel, o que ele precisa fazer?
Aqui está o ponto crucial. A venda, por si só, não cancela a locação.
Se o cliente comprador deseja a desocupação, ele deverá tomar uma atitude formal: denunciar o contrato. Isso significa enviar uma notificação ao inquilino, informando sobre a compra e dando o prazo legal de 90 (noventa) dias para a desocupação voluntária, período durante o qual receberá ainda assim aluguel.
Se o inquilino não sair no prazo, o novo proprietário poderá entrar com a ação de despejo.
O prazo para notificar o inquilino, porém, não é eterno. A lei diz que o adquirente terá só 90 (noventa) dias para fazer a notificação. Mas contados de quando? Do aceite da Proposta? Do Compromisso de Compra e Venda? Da Escritura Pública? Não! o prazo comerá a contar do registro da venda na Matrícula do Imóvel.
Vamos a um exemplo prático: O comprador lavrou a Escritura Pública em 10 de janeiro. Mas, por questões de cartório, só conseguiu registrar essa Escritura na Matrícula do Imóvel em 05 de março. Seu prazo de 90 (noventa) dias começou a contar, portanto, em 06 de março.
Se perder o prazo ou deixar de notificar o inquilino, a lei partirá do pressuposto que ele aceitou o contrato, passando a ser o novo locador e tendo que respeitar a locação até o fim.
3. Mas existe alguma exceção?
Sim, a chamada Cláusula de Vigência.
Para que o inquilino tenha o direito de ficar no imóvel até o final do contrato, mesmo contra a vontade do novo proprietário, duas coisas são obrigatórias (e elas são cumulativas):
- O contrato de locação precisará estar vigorando por prazo determinado;
- E deverá ter alguma cláusula dizendo “esta locação deverá ser respeitado pelo futuro comprador”.
No entanto, para que essa cláusula tenha validade contra o comprador, não basta ela estar no contrato de locação assinado entre o inquilino e o antigo dono. A lei exige que o contrato de locação, com tal cláusula, esteja averbado na Matrícula do Imóvel alugado.
E é aqui, corretor, que entra o seu dever de diligência.
Vamos a outro exemplo prático: Seu cliente está comprando. O inquilino aparece com um contrato de 05 (cinco) anos alegando que tem a Cláusula de Vigência. O comprador fica nervoso.
Qual a sua ação? Pedir uma Matrícula atualizada.
Se você olhar a matrícula e não houver nada averbado sobre aquela locação, tal cláusula não valerá contra o seu cliente. O comprador poderá notificar o inquilino para desocupar nos 90 (noventa) dias, mesmo que a locação inquilino ainda tivesse 04 (quatro) anos pela frente.
Isso porque é a averbação na Matrícula do Imóvel que dá publicidade à locação. Se não está público, não pode prejudicar o comprador de boa-fé.
4. Conclusão.
Para o corretor, a lição é clara: a Due Diligence é fundamental. Antes de fechar a venda de imóvel alugado, análise a Matrícula atualizada. É seu dever informar ao comprador se existe ou não uma locação averbada que possa impedir a posse imediata dele.
Para o comprador, a mensagem é: seu direito de tomar posse do imóvel é forte, mas ele tem formalidades e prazos. A assessoria jurídica na compra não é custo, mas investimento, pois ela garante que a notificação seja feita no prazo correto, contado do registro, sob pena de manutenção da locação.
5. Resumo.
- A compra do imóvel não encerra a locação automaticamente, sendo necessária notificação formal.
- O comprador terá 90 (noventa) dias para notificar o inquilino pedindo a desocupação do imóvel.
- O prazo de 90 (noventa) dias conta a partir do registro da compra na Matrícula do Imóvel alugado.
- O inquilino terá outros 90 (noventa) dias para desocupação do imóvel alugado, sob pena de despejo.
- Durante os 90 (noventa) dias para desocupação, o inquilino pagará os aluguéis ao novo proprietário.
- Se o comprador perder o prazo, será obrigado a respeitar o contrato de locação até o seu término.
- O inquilino poderá impedir a retomada em locação por prazo determinado com cláusula de vigência.
- Para a cláusula de vigência ser aplicável, o contrato de locação precisa estar averbado na Matrícula.
6. Modelo de Cláusula de Vigência.
“Na hipótese de alienação do imóvel objeto deste contrato, a qualquer título, o eventual adquirente ficará obrigado a respeitar a locação, em todas as cláusulas e condições, até o término do prazo determinado“.
“O LOCATÁRIO fica autorizado a promover a averbação do presente contrato junto à matrícula do imóvel, garantindo, assim, a oponibilidade e eficácia desta Cláusula de Vigência perante terceiros“.
