No mercado imobiliário, é comum encontrar imóveis com ótima localização e valores atrativos, mas com uma documentação que esconde surpresas. O negócio esfria quando se descobre que a construção não está averbada, o proprietário no papel é outro ou o imóvel depende de uma atualização cadastral.
Situações assim parecem meros detalhes, mas frequentemente travam negociações e derrubam o preço do imóvel. Como assessoria jurídica para imobiliárias e corretores, vemos que irregularidades são o maior motivo de vendas que não saem do papel.
1. O que significa, afinal, regularizar um imóvel?
É garantir que a realidade física (o que você vê) e a realidade jurídica (o que está no documento) estejam em perfeita harmonia. Se existe uma residência no local, mas ainda consta na Matrícula somente o lote vazio, o imóvel está irregular. Da mesma forma, se o vendedor não é quem consta como proprietário no registro (o famoso contrato de gaveta), a transmissão do bem fica impedida.
Regularizar é, portanto, realizar os atos necessários para que o documento reflita a realidade do imóvel.
2. Por que a regularização é tão importante?
Um imóvel irregular sofre com a perda severa de sua liquidez, tornando-se um ativo de difícil circulação. A irregularidade, em geral, inviabiliza o financiamento bancário, pois as instituições financeiras exigem que o bem esteja impecável para servir de garantia. Isso restringe o universo de compradores somente àqueles que possuem recursos próprios, espantando os investidores e compradores que dependem de crédito. Na prática, o imóvel fica preso no mercado, aguardando uma solução que pode levar tempo.
A falta de regularização ainda atinge diretamente o bolso do proprietário. Estima-se que um imóvel com pendências documentais sofra uma desvalorização que varia de 10% a 40% em relação ao seu valor real de mercado. Essa margem de risco é o que o mercado desconta para compensar custos, tempo e riscos jurídicos que o novo comprador terá de assumir.
3. Qual o risco da inércia e as complicações futuras?
Muitos proprietários acreditam que, se não pretendem vender agora, não há pressa. Contudo, enquanto o imóvel não é transferido formalmente no Registro de Imóveis, ele permanece vulnerável. Na prática, ele pode ser penhorado por dívidas dos antigos proprietários que ainda constam na Matrícula.
Além do mais, a irregularidade costuma explodir em momentos críticos, como inventários. O que poderia ser uma transferência simples se transforma em um pesadelo burocrático e judicial, consumindo anos de espera e honorários que poderiam ter sido evitados com uma gestão preventiva.
4. Como agir de forma estratégica?
O primeiro passo é analisar a Matrícula atualizada para identificar sinais de irregularidade, como a falta de averbação de construções ou a manutenção do nome dos antigos proprietários. A partir do diagnóstico, uma consultoria especializada definirá o instrumento jurídico adequado para a regularização, conforme a análise minuciosa de documentos complementares, como projetos e contratos anteriores.
Convém destacar que a legislação moderna prioriza a desjudicialização. Sempre que possível, o caminho ideal é a regularização via Cartório. Quando cabível, a via extrajudicial é significativamente mais rápida e, muitas vezes, menos custosa que o processo judicial, permitindo que o imóvel retorne ao mercado com agilidade e total segurança jurídica.
